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造价大数据研究院院长赵丰:地产项目的配置标准影响最终销售价格

发布日期:2020-12-15 15:57 浏览次数:

随着国家对楼市调控力度加大,银行房贷收紧,以及各级政府限价,房地产开发企业的市场规模和利润空间都明显受到影响。万达实施轻资产战略,万科转型供应链管理,融创和恒大投资汽车制造,业界大佬的纷纷转型在某种程度上意味着这个行业经过前期高速发展现在正逐步进入调整阶段。

 

在此背景下,房地产开发企业在控制扩张节奏的同时,如何采取积极有效的运营管理策略和成本控制策略,更加精益管理企业,成为新形势下保持竞争优势乃至维持企业生存的关键手段。

 

 

12月12日,大家期待已久的中山大学南方学院房地产企业家工商管理(EMBA)班12月课程来啦,广联达科技首席业务官、RICS资深讲师——赵丰老师如何解析《房地产开发运营管理和成本控制》。

 

 

 

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专家介绍



赵丰
广联达科技首席业务官

造价大数据研究院院长

皇家测量师学会(RICS)资深讲师

同济大学复杂工程管理研究院研究员

同济/天津理工/中山大学总咨询师班/EMBA客座教授

赵丰老师曾任:港资、民营和国企(恒基、宝龙及上实)成本中心总经理/首席造价师(10年);负责上海现代建筑设计集团海外业务拓展的(香港)公司董事总经理(6年);申元、利比(沪港两地一线造价咨询公司),从初哥做到总工程师(17年)。

 

 

 

2

 

课程亮点

 

很多时候我们成本管理人员在工作的过程中都会陷入一个误区:过于专注于成本专业本身,简单的为了管成本而管成本,将大量的时间和精力投入到日常工作上。而对于更高价值段的与设计、营销、工程的跨专业协同、价值工程在项目成本管理中的运用等重要的“诗外功夫”,却无暇顾及。

 

项目运营思维,是能够帮助我们走出狭义的目标成本,从收益视角审视成本的策略。

 

一般来讲,目标管理型的成本管控模式下,目标成本一般会被视为不可突破的红线,很多公司还会就目标成本设定“成本管理红线”制度。作为成本管理人员往往视目标成本超限为高压线,不敢越雷池半步。思维惯性、本位主义、对运营知识的缺乏,这都因素都极易造成很多成本管理人员抵触增量成本的发生。

 

而一个卓越的成本管理人,则应该跳出目标成本管理本身,以运营思维,从项目收益的视角看待增量成本,理性判断、灵活选择成本策略。

 

低毛利时代,房企竞争两大基本策略:差异化和低成本。房地产开发运营管理的差异化从职能管理到计划协调,再到投资收益,究竟是谁决定开发项目成本管控绩效?

 

 

从住宅项目成本超支原因大数据分析图看,我们应重点控制占比70%的C类,主观/可控原因。

 

成本除了受常规事项的影响外还有很多不可抗力的影响因素。很多时候超成本都是在招商之后发生的,成本发展的现状是什么样的呢?

 

我们成本管理的套路是按不同市场成本策略是有不同的表现的,市场环境好的一线城市售价就是成本+利润,反过来市场一般的二三线城市,利润=售价-成本,所以我们成本管理发力用力的地方就不一样,如何优化这部分的成本最终影响到项目的投资回报。

 

我们现有的成本管理套路是先建立一个目标,目标是建立在什么基础上,是影响成本的第一步。然后再将目标分解、合约管理、动态监控与评估和复盘。

 

 

 

我们现行的成本管理是怎样的一个套路,对存在的问题有帮助吗?各房企如今都建立起成控系统,但管理高度、基本策略和精细度大不同!成本战略的管理可以分为这三个层次。

 

第一个是所谓核算型的,到现在为止,很多的政府项目都还是核算型的,它局限于成本管理内部。

 

第二个是目标管控型,从成本管理的内部,扩展到整个的公司,它追求的是责任制,分成了责任部门。

 

第三个是供应链管理型。把成本管理从公司又走到了外部,规模化标准化的集中采购,这一点做的比较好的地产开发商就是恒大和碧桂园。

 

我们如何判断一个产品的成本是高还是低,合理还是不合理呢?一定是与他的销售定价是有关的。

 

如何突破瓶颈,实现成本战略的升级?除了以上三个层次以外,还有另外一个策略:数据驱动型。它不是把前面的一二三都否定了,而是在它们的基础上再拔高。他的特点是通过成本策划+数据分析,找出提升潜能、管理短板与责任所在。找出问题后协同相关责任端补短板、定措施、促提高,从更高的视角,通过成本基因优化和开发系统的整体提升,实现成本预控和项目成功!

 

 

 

认知误区:

 

很多老板认为成控/招采,就是单一的压价,成本控制从不同角度分析都有关键价值点值得思考的。比如从运营角度来看,质量、进度、成本、安全、防腐都要均衡,价值角度是要要强调性价比,而非单一的价格高低。还有客户和匹配角度是相关联的,成本要与定位相匹配。

 

一个公司的成本好坏是取决于各个公司各个环节、各专业的管理能力的,成本好似就是一个守门员,前锋就是营销部,中卫就是设计部,后卫就是工程部,前面有任何一个专业做的不好,想靠守门员是靠不住的。专业能力、整合能力、操盘能力、公司战略都是影响房企竞争力的决定因素。

 

 

 

3

 

课程总结




 

赵丰老师用体系研究、实例列举、提出问题、寻找方法等方式,将地产运营管理和成本管理工作的要点、重点、难点及解决方案进行细致的讲解。同学们也就运营管理、成本管理过程中遇到的问题与老师进行了深入探讨。

 

希望通过本次课程,同学们能够掌握运营管理、成本管理等综合能力,为全面提升项目综合管控实效,降低业务管理风险,助力项目经营实现价值最大化,提供了良好的指导和支持,为企业未来高质量可持续发展奠定良好基础。

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