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房地产实战财务管理专家许愿:房开企业土地增值税最强干货

发布日期:2020-12-15 15:15 浏览次数:

 

 

一个优秀企业管理者要提升自身的财务能力,首先要掌握会计报表,读懂数字背后的故事,掌握最基本的财报分析技能。会计报表作为企业家的仪表盘,可以为决策者提供信息,帮助信息使用者理解这些信息,从而根据所提供的信息做出科学的决策。

 

 

11月15日,中山大学南方学院房地产企业家工商管理(EMBA)班11月主题课程,也为同学们请到了房地产实战财务管理专家许愿教授,带来《房开企业土地增值税清算与风险应对策略暨纳税筹划》一课

 

许愿教授通过详细的讲解,助力同学们进一步掌握三大报表的关系及作用,进而透过报表上的数字读懂背后的逻辑关系。让我们一起来看看还有哪些课程亮点吧!

 

 

 

 
导师简介


许愿

房地产实战财务管理专家

曾任碧桂园房地产集团财务总监

资深上市并购重组与财务管理专家

北大、清华、复旦、中大、厦大等EMBA客座教授

 

许愿教授有25年历任多家上市集团500强企业财务高管,税务、财务、关务、商务“四栖”实战型财税专家级讲师,新三板上市挂牌管理专家,曾任中国烟草集团财务总监、投资项目经理。服务过100多家企业财税落地辅导经验,5000多家财务非财务培训经验,300000多人次财务及非财务培训讲师经验,近10家上市公司(含新三板)财税辅导案例。

 

 

 
课程亮点
 

 

 

一、税务新政与土地增值税清算

 

将清算项目划分为“应清算”和“可清算”,是土地增值税清算管理的一大特点。根据规定,对房地产开发企业的开发项目按照不同的销售情况及处置情况,划分为“应清算”和“可清算”对象进行分别管理。

 

土地增值税的应清算要求房地产开发项目全部竣工、完成销售,整体转让未竣工决算房地产开发项目或直接转让土地使用权,这也是三大条件之一。

 

但是可清算的要求首先是已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用。其次是取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的,以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

 

 

 

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

 

土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

 

二、税局对房地产清算项目收入审

 

土地增值税时清算项目收入是如何确定的呢?

 

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

 

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

 

因此可以思考,土地增值税的对视同销售的情形包含安置回迁、对外出租、奖励职工、利润分配、对外投资等。


 

 

 

评估价格指:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段,同类房地产进行综合评定的价格,评估价格须经当地的税务机关确认。

 

那么问题来了,地方政府要求房地产开发企业代收的费用是否计入收入呢?根据规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税。

 

如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

 

 

三、土地增值税清算的扣除项目

 

房地产开发费用:指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。税务机关对房地产开发费用审核的关注重点在于以下四点:

1、是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用;

2、分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊;

3、利用闲置专项借款对外投资取得的收益,其收益是否冲减利息支出;

4、管理费用、销售费用以及除利息外地其他财务费用按比例进行扣除。

 

 

 

企业所得税中的开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

 

利息支出的审核上要求上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

 

 

 

 

 

 

四、土地成本分摊方式与多种税务

 

什么是收入分散筹划法?按相关税法规定,土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下,转让收入越少,土地增值额就越小,当然税率和税额就越低。因此,如何通过分散转让房地产的收入,就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分次单独签定合同。

 

扣除项一定的情况下,减少收入,从而减少纳税人转让的增值额,可以节省税款。在累进税制下,可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离:比如房屋里面的各种设施。

 

对房地产开发费用中作为财务费用的支出有两种列支方法:

 

 

 

如果前者大于后者计算出的,则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明。如果前者小于后者,则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出,或不提供金融机构证明。

 

 

 
课程总结
 

 


 

许老师风趣幽默的话语,浅显易懂的理论知识讲解,结合实操案例的教学方式,使得整个课堂学习气氛热情洋溢。作为税务、财务、关务、商务“四栖”实战型财税专家级讲师,许教授更通过互动,进一步拓宽了同学们的思维,受到大家一致好评。

 

做好全面预算不仅能够为公司战略决策提供有力支持,同时也能促使员工树立良好的财务意识,提升自身管理水平,希望同学们都能将本次课程所学知识牢记于心,为将来架起商业项目畅通无阻的通道等问题予以深度解读,树立正确的财务战略思维。

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