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【课程回顾】张飙:大湾区的城市群结构优化与产业投资机会

发布日期:2020-06-24 10:27 浏览次数:

城市发展需要依赖资源、产业、创新、财富、品牌和文明等各种要素和内涵,其中产业是核心,产品生产和商品交易都离不开产业。城市产业则是指一个城市所拥有的相对不是太集中的各类产业。

 

众所周知,大湾区发展的一个重要的战略定位是建设世界级城市群,城市群的规划及中心城市的发展,会带动人口、要素及产业向城市群集聚,同时带动中心城市周边城市房价、地价的上升。那么大湾区的城市群结构优化能给我们带来怎么样的产业投资机会呢?


 

6月21日,中山大学南方学院房地产企业家工商管理(EMBA)班6月课程由房地产领域著名的实战派专家——张飙老师,立足最新城市产业发展理论,结合头部企业经典案例、为大家带来专业、细致、精彩的《旧改与城市更新方法、要素和模式》专题课程。

 

导师简介


张飙

房地产领域著名的实战派专家

北京师范大学国家软实力评估中心 副主任

华城智汇城市规划管理董事长  

城市发展与产业研究实战专家

课程要点

一.市场结构性变化的内在逻辑


1.存量时代的必然,城市“优化”阶段与存量时代共生
北上广深土地供应持续减量,部分城市已经进入长期存量,如深圳城市建设用地供应总量逐渐的减少,从2016年之后,城市更新供应用地成为建设用地的一个重要来源。所以存量时代,应关注供地计划、关注更新计划、关注乡村的振兴计划。
 
而优化、城市更新,是前期服务商大战。如2019年东莞城市更新已公布的前期服务商大部分都是来自深圳的知名开发商,比如佳兆业,卓越,星河,鸿荣源,招商蛇口,华润,宏发等。
 
技术革命是城市发展进入“优化”周期的原始推动力。因为技术革命深刻的颠覆了人、产、城,柔性投拓是在被颠覆的人产城三个维度上对土地空间的精准配置。
 


 
2.从人出发,房地产价值的再定义
以人为本是科学发展观的核心,城市基础设施、房地产、科技创新分别都和人有着量化关系。城市规模每增长一倍就带来15%的系统性结余,城市群和中心城市成为中国经济的核心载体,克莱伯定律和要素流动定律是决定房地产行业趋势的基本定律。
 
人和产的变化,带来了城市更新的人、产、公共服务的更新,单一空间的更新成为过去式(旧改),大湾区不同的发展阶段带来了不同区域的不同更新组合,柔性投拓是空间柔性、功能柔性、而人和产的刚性。
 
3.重新定义城市:社会交换网络的意义
各大房地产公司向幸福产业和美好生活的转型以及去房地产化,为什么会出现这种情况呢?


重新定义城市,即城市交换网络的意义,在城市群维度下的分工协同,空间刚性已经消失
 
粤港澳大湾区城市功能定位各不相同,如:
①深圳:加快建设国际科技、产业创业中心;协同构建创新生态链;全球高端金融产业综合体和金融综合生态圈;
②澳门:推进建设世界旅游休闲中心,打造中国与葡语国家商贸合作服务平台;建设以中华文化为主流、多元文化共存的合作交流基地,促进澳门经济适度多元可持续发展;
③香港:巩固和提升国际金融、航运、贸易三大中心地位;强化全球离岸人民币业务枢纽地位和国际资产管理中心功能;推动专业服务和创新及科技事业发展,建设亚太区国际法律及解决争议服务中心;
④广州:打造建设供给航运枢纽、国际航空枢纽、国际科技创新枢纽;打造高水平对外开放门户枢纽,成为粤港澳大湾区城市群核心门户城市;
⑤东莞:国际制造中心。
 
广州城市交换网络体系与大湾区的链接更为密切。在重大创新载体建设方面,《粤港澳大湾区发展规划纲要》重点提及港深创新及科技园、中新广州知识城、南沙庆盛科技创新产业基地及横琴粤澳合作中医药科技产业园,其中广州独占两席。
 
二、优化与更新:关键要素和流程
 
1.每一个城市更新或产业地产项目都是在新环境下对城市网络节点的再造


城市管理者网络连接,决定城市政策等级,构建行动者网络,成为社会交换网络节点地区。

 

所有空间和产业、人、资本杂合,成为社会本体,即杂合性。项目都是一个网络,关系经济地理学成为最前沿,行动者网络。

 

 
2.产业链网络连接决定项目市场等级,公共服务网络连接决定人口登记
基础设施的全新定义:

新型基础设施(新基建)的网络连接,决定项目产业等级。新基建是以新发展理念为引领,以技术创新为驱动,以信息网络为基础,面向高质量发展需要,提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。主要包括三个方面内容,分别为信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施;
 
新基建对应新兴产业,是增长的主要来源,也是就业增长的主要来源,构建与新兴产业相匹配的新型基础设施是吸纳产业人口,进而转化为常住人口,实现职住一体的关键所在。

三、政府端的痛点聚焦
 
1.城市群视角:项目定位,以生产性服务业为例,用地结构的时序安排
根据《广州市产业用地指南(2018年版)》,2018广州共布局了107个产业园区,中心区域(越秀区、荔湾区、天河区、海珠区全部及白云区、黄埔区北部)集中了全市绝大部分的生产性服务业园区,主导产业涉及新一代信息技术、文化创意、文化金融等多种。工业园区分布在外围区域,主导产业涉及新能源汽车、高端装备制造、航空航天等等。


 
2.城市群视角:确定项目定位(以粤东为例)
 
历届省委和省政府高度重视区域协调发展,大力实施粤东西北地区振兴发展战略,全省区域差距扩大的趋势有所减缓,但发展差距偏大的格局尚未根本转变,粤东粤西粤北地区内生发展动力亟待增强,基础设施建设和基本公共服务均等化方面存在突出短板,区域政策体系与机制仍不健全,定位清晰、各具特色、协同协调的区域发展格局尚未形成。
 
缩小粤东粤西粤北地区与珠三角地区差距,是广东区域协调发展的紧迫任务:
①提升区域基础设施均衡通达程度
②优化区域产业布局
③提升区域对内对外开放水平

四、单元的组合运用
 
1.健康单元
从特色小镇逐渐转向特色街区和特色社区。
 
①主体产业:以养老服务为核心,围绕老年人生活提供服务与管理,主要模式有家居养老、社区养老、社会养老等;
 
②支柱产业:围绕老年人生活的衣、食、住、行、医等展开的生活服务,打造社区养老15分钟生活圈;
 
③衍生产业:老年人生活服务衍生服务圈,提供多元化生活服务与技术服务支持,包括养老金融、社交活动、心理辅导等。

 
2.出行单元
据统计,国内枢纽机场客群年龄集中在25~44岁之间,占客群总数的70%;国内枢纽高铁站客群年龄集中在25~35岁之间;国内枢纽地铁站客群年龄集中在18~35岁之间。寻求为年轻人服务的业态成为经营成败的关键。
 
地上C端交通运动功能——城市体育公园,也是出行单元重要的环节。那么如何避免地上广场成为大妈广场舞的阵地呢?将文化及时尚运动元素融入城市体育公园板块,彰显城市活力。

出行商业(Travel Business)则是将传统商业业态与旅行元素结合,形成具有旅行、休闲特性的特殊商业经济活动。是商业特色化、主题化发展的结果。
 
城市旅行商业目标消费群体城市居民和外来游客兼具,一般都是能代表该城市特点的旅游商业消费地,其建筑、业态、活动等都具有较明显的城市特征。有两种:
①餐饮和休闲娱乐是主导业态,如新天地,客群中城市居民比重较大,重复性消费较之其他旅游商业更明显;
②购物是主导业态,如上海南京路,客群中外来观光客比重较大。

3.文创单元

文创产业的人、产、城(空间)对应关系:
 
①城市中心空间
产业业态:AR/VR体验中心、展演活动、新型院线、特色院线、教育培训、创意设计咨询服务(建筑、规划)。
产业人口与消费人口:以白领人才为主;体验型消费与社交型消费人口为主。
 
②文创产业园
产业业态:原创内容(文字、电影、游戏、动漫、音乐、电视剧)、短视频、影视后期制作、电影(创作、摄影、发行)、电竞赛事场馆及赛事;版权交易、知识产权服务、艺术品交易服务、广告媒介服务;院校、科技园、大型培训机构、众创空间、孵化器。
产业人口与消费人口:以灰领与白领人才为主;技能型消费人口为主。
 
③工业区、高端装备制造产业集群
产业业态:出版、印刷、发行;手工艺品;可穿戴设备;文化装备智能制造;大数据中心、云计算中心;
产业人口与消费人口:以蓝领与灰领人才为主;技能型消费人口为主。
 
④数字化空间、公共数字平台
产业业态:原创内容共享平台、电竞直播、数字出版、数字化精准营销平台、文创产业服务平台、文创信息安全软件、网络与信息安全监测;
产业人口与消费人口:以白领、灰领人才为主;异地消费人口为主。  

三、课程总结

 
张老师对城市群与大湾区的剖析与讲解在学员们热烈的掌声中告一段落,干货满满的课程也使大家受益匪浅。希望在这短暂的学习与沟通中,大家能够有所领悟,把握新的机遇,开创属于自己的精彩未来!
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