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房地产的下半场丨城市更新项目重要实操要点与经验分享

发布日期:2021-11-13 16:54 浏览次数:

—— 前言 · PREFACE

十四五规划中有一个很清晰的“落脚点”,就是要实施城市更新“行动”,换句话说,重点在行动,落实在行动,而不是拘泥在概念的讨论、理解和研究,更不用夸夸其谈、洋洋洒洒。

既然是行动,就必须脚踏实地、集中精力、聚精会神、一步一个脚印;就必须有明确的时间节点和量化的考核标准;就必须排除进程中的种种障碍和阻力。++

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—— 正文 · BEGINNING

所谓“城市更新”是指对特定城市中某一衰落的区域(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治改善、保存维护或者拆除重建的三类更新活动。

城市更新不再沿用城中村改造、旧村改造、旧城改造等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的新概念。

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制表依据:《广州州市深化城市更新共作推进高质量发展的工作方案》,以行政村(经济联社)的数量计算

※ 改造模式

对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响、通过局部改造难以改善居住环境的旧村庄,可以确定为全面改造。对具有历史文化保护价值或基本符合城市规划要求的旧村庄,可以确定为微改造。

改造模式:征收储备(旧村、旧厂、旧城);自主改造(旧村、旧厂);合作改造(旧村)。

(一)征收储备

由政府整理土地,负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿,整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市公用设施建设,村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

(二)自主改造

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置,由村集体经济组织或全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

(三)合作改造

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案,通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造,村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业;或者通过融资地块公开出让引进合作企业进行改造。

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三种改造模式对比表

旧村全面改造全流程——

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本图根据《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约土地的实施意见》制作

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本图根据《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》《白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见》制作

※ 基础数据摸查

基础数据调查是旧村改造流程里面最核心的一个内容,所以全部旧村改造都要纳入政府的城市更新项目库和数据库。数据摸查包括村内的土地、房屋面积、人口、经济产业情况、文化遗产、公建配套和市政设施等方面的内容。完成调查成果后,还需要上报区主管城市更新的相关部门,按照政府要求组织审查、复核及验收等工作。

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房屋入户测量流程图

※ 实施方案编制及表决

旧村全面更新改造实施方案也可以称之为执行方案,是正式开始为完成旧村全面更新改造项目而进行的工作过程的方案制定,是旧村改造项目最终能否顺利和成功实施的重要保障和依据。

实施方案是将旧村改造所要实现的目标效果、改造前中后期的流程和各项参数做成系统而具体的方案,来指导旧村改造的顺利进行。实施⽅案的主要内容:

1、现状调查成果

2、改造范围

3、用地界址

4、地块界线

5、复建和融资建筑量

7、资金平衡

8、产业项目

6、改造成本

9、土地整合

10、拆迁补偿安置

11、农转用报批

12、建设时序

13、社会稳定风险评估

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本图根据《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》制作


广州市实施方案批复生效流程:

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本图根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》制作

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本图根据《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》《白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见》制作

 

白云区实施方案批复生效流程:

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本图根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》《白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见》制作制作

※ 公开引入合作企业

对有意参与广州市城市更新的市场主体而言,在实际拓展旧村合作改造项目前确有必要先行了解不同辖区对引入合作企业的要求及相应流程,以便更为顺利地推进项目改造开发。

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引入合作企业流程图

选择合作企业设置的条件:

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例如白云区引入合作企业政策特点:

1)引入时间:基础数据经区政府审核公布、项目实施方案批复后。

2)选定合作企业的方式与其他区不同:第十九条第(六)项规定:按规定选定合作开发企业后,在市、区公共交易平台进行结果公示。

3)旧村改造项目采取“竞价”方式招选合作企业,以项目的改造总价为起拍价,经各方竞价后,由价高者得,竞拍所产生的溢价部分参照我市相关规定进行分配。

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※ 签订《补偿安置协议》

纵观整个城市更新工作,"拆不动"成为困扰房地产开发商的难题,拆迁难直接影响到城市更新工作的进程。与拆迁工作密切相关的是搬迁补偿方案的制定,及搬迁补偿协议的签订,两者与更新改造项目中的成本控制,进度推进,风险防控密切相关。

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住宅房屋补偿安置(参考)

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住宅房屋其他补偿(参考)

协议中的其他约定(参考):1. 现状出租房屋处理;2. 启动搬迁时限;3. 复建房的装修标准;4. 复建房分配及选房原则;5. 复建房面积结算;6. 物管及车位。

※ 回迁分房

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回迁安置房户型征询

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回迁安置房户型确定

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具体房屋选择

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选房现场操作

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摇珠分房流程

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后期工作

※ 合作模式

每个城市更新项目,开发商要锁定项目,自然躲不开与资金方、平台公司合作。下面总结几种典型的模式:

1)重要节点收益退出

2)同股同投

3)总价包干(全委)

4)引入资金方参与(配资)

比如同股同权,适用于资金实力均较为雄厚,资源和关系到位的房企和平台公司。该模式对平台公司的要求非常高,例如体现在:平台公司无法额外再收取平台费,那么它需要将无票支出都处理成有票部分,以平衡自身投入。

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※ 项目股权融资

城市更新改造项目作为房地产开发的一种特殊形态,更需要进行融资模式的创新和变革,以获得持续发展能力。

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关注的项目重要节点:

1)改造意愿、改造方式是否已经表决通过

2)是否已经取得正式的合作企业身份

3)实施⽅案是否已经获得批复

4)实施⽅案(含拆补内容)是否已按程序表决通过

5)融资地块是否已经出让

影响项目价值的几点要素:

1)改造总成本(涉及后期所需投入的资金量)

2)投资时项目周边的地价和房屋销售价

3)融资地块的计容面积

4)超出招商方案以外的其他承诺:补偿标准、权益分配、其他义务

5)改造全流程及政府审批⼿续的合法合规性

6)“钉子户”(潜在)的评估:数量、占比、位置

7)房地产项目常规关注要点:用地及报建手续的合规性、项目公司的重大债权债务(含或有)土地闲置、农地/历史用地问题、票据费用等……

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常规关注要点

※ 总结:城市更新,是多方的共同利益和共同目标
“城市更新”一直是地产圈的一个热词。

随着核心城市纷纷步入存量时代,新增土地稀缺已成为现实,城市更新也从“大拆大建”进入到了新的阶段,其中围绕着存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。

无论是政府、社会、开发商、村民,共同目标是一致的:提升土地利用效率,各方从中分一块蛋糕。虽然目标一致,但落到实操中,仍然困难重重。因此,加快城市更新进度,减少卡脖子事项,以做成事情为目的,是大家共同期待。

新一轮城市更新大幕已拉开,期待演绎更多精彩。

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