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「城、厂、村」微改造,为城市提供有价值的空间

发布日期:2021-11-03 16:37 浏览次数:

城市与人一样,也存在“衰老”的一面。相比起大拆大建,“微改造”是城市“抗衰老”的一种温和模式。

“微改造”指在维持现状建设格局基本不变的前提下,通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮,以及整治改善、保护、活化,完善基础设施等办法实施的更新方式,主要适用于建成区对城市整体格局影响不大,但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块,与以往全面改造那种“以拆除重建为主的更新方式”存在着很大差异。

这一概念的提出,为城市规划中关注民生现状提供了依据,也使传统风貌社区的改造更新活动具备了更加科学合理、高效安全的工作思路与方法。

「城、厂、村」微改造,为城市提供有价值的空间

 

—— 正文 · BEGINNING

01.Urban 城

房地产市场从增量时代转向存量时代已经成为业界共识,而存量市场最大的蛋糕莫过于城市更新。

聚焦城市有机更新,其目的之一便是不断提升城市功能,创造最适合于居民生活和工作的城市空间和环境,这是城市的根本价值。

※ 从城市增长到城市升维

当下,中国改革开放已经进行了四十年,发生的变化已经不能简单地用城市化进程来概括。如今,以高速增长为特征的中国城市化,已经走到了十字路口,下一步何去何从?

城市更新不是以新饰旧,更不是拆旧建新,而是对城市价值体系进行重新审视的机会,我们要通过价值观和方法论的创新,实现整体性城市升维。

「城、厂、村」微改造,为城市提供有价值的空间

 

城市发展的关键词是城市增长。今天我们提出城市更新,其实是为未来我们整个国家的城市升维提出一个新的路径,而城市升维就是一种更高级别的城市发展方法。

城市发展对象从之前的“白纸一张”到当前已经建设过一轮的空间资产,而这样的变化意味着我们在重新建设城市、重新发展的时候就会面临很多的先决条件。

“留改拆”是城市更新过程中主导思想转变的一项政策:

1)原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑;

2)面积不应大于现状总建筑面积的20%。(除违法建筑和鉴定为危房的以外);

3)原则上更新单元(片区)或项目拆建比不宜大于2;

4)不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑;

5)不破坏传统格局和街巷肌理,不随意拉直拓宽道路;

6)不沿用过度房地产化的开发建设方式,片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益,鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变,探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续。

※ 存量空间/存量时间

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存量空间我们提得非常多,也很好理解,但这里还有个很重要的关键词,就是存量时间。

一个城市所有的空间背后其实都是有时间的,这个空间不是同一天生长出来的。有的空间可能是十年前刚盖好,而有的房子可能四十年前已经存在了,甚至有些拥有数百年的历史。我们观察城市就会发现,它就像一个考古现场,其中不同的存量时间叠加在一起,就像是不同的时间地层一样。

所以,城市更新面对的是存量空间,同时也是存量时间,是从古至今的时空连续体,它如同生命体一样,具有长期自然生长、演化和进化的特征。所谓“有机更新”就是将城市修复成更加自然的状态,而不是简单的拆旧建新。

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※ 古代存量与当代存量/现货存量与期货存量

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从时间的角度进行细分,我们会有古代存量和当代存量之分,也有现货存量和期货存量的差异。

城市更新在处理城市的一些存量空间的过程中,其对象可能会有非常大的差异性。有些空间是古代的、上百年历史的遗产,这样的遗产其实每个城市都有,比如说北京的胡同,上海的里弄。经过几十年的发展,大家已经认知到古代的东西是非常珍贵的,需要尽量保留。

但实际上,城市更新面对的存量还有当代的遗产。如果将四十年作为一个周期,四十年前的东西对今天的人来说已经是一种遗产、一段历史了,而且这个历史也非常重要,可能对很多人来说都意味着小时候的生活场景。当代遗产跟每个人的生活可能更加切身相关,因为我们还记得三四十年前的生活,所以它们对我们更重要。

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※ 城市更新的两大原则

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首先是平等性原则,也即在一个连续的存量时空中,既包含了古代几百年的历史信息,也包含了当代几十年的历史信息;既包含了王侯将相的历史信息,也包含了平民百姓的历史信息。城市更新在处理这些历史信息时,必须是完全平等的。

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另一条是高精度原则。当代存量空间的信息精度一般都比较高,往往可以追溯到非常详细的信息。在城市更新的过程中面对存量,首先要做的就是对它进行深度的信息挖掘,而不应简单粗放地给它贴上“古老的”“宋代的”等标签。信息挖掘得越多,将来在保护、转化或者更新的时候存量的价值就越大。

※ 空间存量/功能存量/权益存量

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空间存量很好理解,每个空间都是有其用途的。一栋原本用作居住的老房子,如果要去改变它的业态,做一些商业,那么就会涉及到功能的变化。更进一步,更新面对的每一个物质空间背后都是有主人、有权益所在的,任何变动都会涉及到权益的交涉和变化。

今天的中国,所有城市都是基于功能至上的现代主义框架建立起来的,而现代制度的核心在于产权。我们在进行城市更新的时候,面对每一个空间都必须意识并考虑到其背后有空间、功能和权益这三样东西在施加影响,否则将寸步难行。

※ 硬件存量/软件存量

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硬件是物质空间、基础设施等等城市的物理界面,改变是相对容易的。如果把所有这些看得见的固化状态称为城市硬件,那么,还有许多看不见的规则就是软件,包括涉及城市土地、规划、产权、产业、消防、城管等的一系列法律、规则、制度、政策、标准、规范、指引、图则、导则等。最简单的例子就是,如果一个空间规划的功能是住宅,那就很难在更新中改变为商业。

所谓牵一发而动全身,某种程度上,城市更新首先需要启动的,其实就是规则更新、政策更新、规划更新。当然现在我国各个城市的城市更新制度发展也非常快。制度先行,后面的流程也会非常清晰。

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软件存量的另一方面则是非常重要的市场规则,其作用在于计算价值。这一套规则能否产生效益对于城市更新来说至关重要,所以制度需要围绕市场的算法来制订,从政策上引导对不可持续的算法进行改变,并支持合理的、能够产生价值的算法。

【知识点 · 城市更新的微观方法】

低成本的更新,微改造的更新,小尺度的更新,自营造的更新,接地气的更新,新业态的更新,有内容的更新,多体验的更新,全信息的更新,高集成的更新。

【知识点 · 城市更新的差异化策略】

一城一策,城市策展(实验、临时搭建),跨界融合(例如网红菜市场),本地社区(居民参与),基层政府,一级主体(由政府主导的央企、国企等是天然合适的一级开发主体),长期运营,产业迭代,青年创业,日常更新(常态化)。

※ 案例一:南京小西湖活化更新

南京市探索老城南传统民居历史地段保护更新方式的步伐,从注重传统建筑单体符号传承的夫子庙街区更新实践,到注重传统街巷肌理尺度再生的老门东街区更新实践。

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而小西湖地块在保留原有建筑格局和街巷肌理的基础上,低矮的棚户区旧貌换新颜,共享花园、精品民宿、虫文书局、转角咖啡馆与老南京“烟火气”完美融合,吸引了市民和游客们纷纷前往“打卡”。

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小西湖微更新探索的核心是基于产权及多元主体参与更新,这种多元产权范围的更新时序是小规模、渐进的,目标是兼顾民生改善、文化传承和活力再生。

什么是“小尺度、渐进式”的建设方式?

改造后的肌理像是在原本的总图上“绣花”,街巷的尺度得以保留,建筑的体量未曾变化,其主要内涵是根据历史地段长期积淀的层级特征,对保护和更新的覆盖范围进行尺度和类型的细分,基于细分后的微观建成环境单元展开渐进的有差异的保护和更新行动。

【功能融入】

激发传统街区的活力,在保持原主体功能和传统民居风貌的前提下,进行功能混合和开敞公共空间设计,以满足当代生活需求。2017年3月起,设计团队与征收团队共同展开现状调研和居民意愿统计。绘制叠加产权的“类型学地图”,清晰呈现每一个院落、每一栋建筑、每一个房间的产权归属。

【设施嵌入】

建设小西湖的市政微管廊、街区管理控制中心以及一些公共的街巷空间,同时修缮改造一些重要的公共服务设施。

【文化代入】

小西湖品牌形象设计以历史与现代共生为核心,从六个维度研究定位小西湖的品牌形象。

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※ 案例二:深圳南头古城改造与活化

南头古城位于深圳市南山区,又名“新安故城”,距今已有近1700年历史,它曾多次成为岭南沿海地区的行政管理中心、海防要塞、海上交通和对外贸易的集散地,是粤港澳历史文化源头之一。

南头古城是岭南古文化的宝贵遗存,它经历并记载着深圳地区的历史变迁,也证明着深圳并非只是一座“高速发展”的新城。

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因南头古城重要的历史价值,多版方案都以“古城”思路为主,希望展示岭南地区“古”的特色。方案或是较为激进地,对古城内大量近现代建筑(即民房)进行大规模整改或拆除,建成深圳城市传统风貌展示区;或是对古城进行“换血”工程,改造整体营商业态,将低端业态为主的古城,转变成为一个拥有多条特色街区的创意小镇和旅游景点。

在长久的反复讨论之后,去年开始南头古城的更新终于进入了快车道。

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改造的思路,立足于人。

城中村对于深圳的历史和现实都有着特殊的意义,无论从尊重历史,还是从深圳未来发展动力的角度,城中村都必须得到尊重。

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对于南头古城的更新来说,真正的改造才刚刚开始。城中村的改造更新是一个综合复杂、长期递进的过程。此次的统一改造是给未来南头古城的持续更新奠定一个坚固且灵活的基底。

※ 案例三:广州永庆坊改造(一期)

恩宁路位于广州西关老城腹地,随着城市发展已日渐边缘化,恩宁路的改造一直被寄予厚望,但困难重重,未能落实,直至2016年万科成功将永庆大街片区改造为综合业态的新型街区。我们让新旧碰撞,使街区焕发新生的神采。设计在小尺度空间处理、立面维护加固、传统精神再现等方面有积极的探索。

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永庆坊(一期)占地面积约6000平米,建筑面积约8000平米,位于广州西关腹地,随着城市发展东移,日渐边缘化。永庆坊的改造一直被讨论,但困难重重。2016年在相关政府部门的大力支持下,万科地产以BOT(Build-Operate-Transfer,建设—经营—转让)的模式介入开发。

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【微改造的对象】

(1) 建筑物的拆除、扩建、改建、重建

(2) 建筑物转功能

(3)历史建筑保护

(4)建筑内部分隔

(5)加装室内设备、市政管线设施

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在永庆坊(一期)改造的过程中,一些具体的改造行为尚无明确的行政程序要求而引发了社会关注,新快报等本地媒体都进行了深入的报道,并对程序问题进行了批评。

在永庆坊(二期)改造中,这些问题已经引起关注,并采取了相应的改进措施。例如建筑整体设计方案需要根据保护规划、区政府批复的实施方案后核发规划条件,并经过专家会审查才能进行免于许可或者规划报建的程序,复建建筑、改变建筑结构或外立面的历史建筑等需要经过规划报建程序。

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永庆坊一期以及二期的微改造实践,折射当前城市规划管理的困境。

究竟微改造包括哪些类型的开发活动,这些改造如何进行规划管理?微改造涉及的开发活动较为琐碎,如果全都需要规划部门进行个案行政许可审批,将对行政管理造成巨大的压力;同时也由于审批程序的不确定增加投资回报率的风险,阻碍社会资金投入微改造的积极性。

然而,微改造往往处于具有历史文化的老旧小区,且涉及到改造地区周边众多的产权业主,邻里关系复杂,行政管理上的疏忽可能会造成历史风貌的破坏,引发社会矛盾,影响社会和谐。

02.Factory 厂

旧厂房主要指镇(街道)、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。从市场需求、政策推动层面来看,旧厂房改造均存在巨大的投资价值。

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※ 以广州天河区为例的村园改造提升策略探讨

天河区村级工业园的现状特征在全市各区中,天河区空间资源相对紧张,存量发展存在各区共性问题,且早期探索实践案例丰富,因此将其作为研究对象。目 前,区内现存132个村级工业园,总用地面积634.23公顷。

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在村属集体物业“长租代售”模式的基础上,可探索适度放开二次流转和产权分割。对村属已转国有用地的物业,对标深圳适度放开工业楼宇分割转让范围,按照相关规定补缴地价后,允许转让时限控制、准入资格审查、政府优先购买和转让增值分配等制度。工业用地建设的物业,在不改变主导用途的前提下,可按栋、按层或最小单元面积等为基本单元进行产权登记并出租或转让。
※ 案例一:广州海珠同创汇

海珠唯品同创汇位于广州海珠区新滘中路,毗邻海珠湖,周围有便利的交通,临近大塘地铁站。原址为典型城乡结合部村级工业园,主要经营的产业为汽车维修、绣花厂、纺织厂等。原园区内楼栋间都加盖了铁皮棚,建筑空间低矮昏暗,建筑外立面老化脱落,电线凌乱交错在街道上,整个园区的工作和生活环境都非常恶劣。

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【原状空间主要存在问题】

建筑违章搭建,布局混乱;建筑立面不规整、老化;各建筑之间直达性差;缺乏休憩景观空间。

【更新改造手法研究】

整合总体布局,降低建筑密度;整合交通空间,促进园区内交通“微循环”;构建园区内慢行系统。

海珠唯品同创汇更新改造后现状:

海珠唯品同创汇规划占地面积为8.5万平米,其中内含33333.5平米的生态果林,运用全面改造和微改造结合的方式打造生态绿色的创新办公空间。更新改造后的产业园布局规整、路网清晰、建筑外立面焕然一新,景观节点和庭院交替布置形成动态的开放性空间,增强了人与人、人与环境之间的交流。

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功能复合,塑造活力场所。

村级工业园的改造不仅是新旧建筑更替的物质方面改造,更与城市转型、产业升级等密切相关。在对村级工业园的更新改造上需从城市层面进行整体的规划设计,从宏观、中观、微观3个层面进行,从而实现城市功能的完善与协调发展。

在城市片区方面,村级工业园的更新改造需从片区出发,在功能上置入商业娱乐、文化展览、休闲活动等新城市功能,满足城市多层使用者的需求,实现片区功能的再完善和提升;在工业园自身方面,应挖掘自身工业文化价值,积极探索工业文化在场所中的再利用,注入工业园新活力,探索体现场所精神。
※ 案例二:珠江啤酒厂(琶醍)更新改造

珠江啤酒厂位于海珠区新港东路磨碟沙大街118号,琶洲互联网创新集聚区范围内,西北侧是珠江新城,东北侧与国际金融城隔江相望。

目前,珠江啤酒厂自留地结合琶醍啤酒文化区联合开发,多数工业建筑已进行改造。从现状使用情况看,日常人流集中在餐饮商业集中的琶醍区域首层及二层滨江平台。珠江啤酒厂自留地范围内公共空间较为零散,导致自留地内部分改造建筑及公共节点可达性不高,游览路线较少深入腹地。

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总体来看,珠江啤酒厂在城市发展战略引导下,结合企业自主开发实现了一定程度的更新,包括商业活化及滨水景观优化,并在已有控规中落实了部分建筑及设备遗存的保留。在后续的城市设计调整过程中,琶洲西区城市设计优化落实了更大的保留范围,并结合保留遗存进行具体的城市公共空间营造与品质提升。

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工业遗存活化利用与城市公共空间营造相结合城市发展的共时性决定了城市空间形态要素间的紧密关联,工业旧址与城市空间割裂会造成公共空间的破碎,其本身也无法与周边区域协同发展 。针对珠江啤酒厂现状公共空间存在的问题,城市设计通过节点塑造、疏通廊道及立体步行系统构建策略,结合保留的工业遗存进行公共空间整合及品质提升。

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03.Village 村

※ 案例一:水围村1368活化更新与改造

2017年在党的十九大报告、深圳市“十三五“规划纲要中,都提出要大力建设公共住房体系。

深圳在产业转型升级对于人才的需求、高昂的房价、极其有限的土地储备和庞大的城中村住房存量这几大因素交汇的情况下,通过城中村存量住房综合整治来提供服务人才的公共住房成为必然的策略——水围1368国际文化街便是在这种背景下应运而生。2016年改造后,这里一跃成为深圳城市更新标杆项目,成为休闲、购物、文化街区、新晋网红打卡地。

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水围1368国际文化街是近年来深圳市福田区城中城城市更新的典型示范项目,地处福民路与福田路交汇的水围村中,位于皇岗公园一街与八街交汇处,纵横立体的交通网络辐射福田会展中心、购物公园、福田口岸、皇岗口岸,毗邻国际交流学院、云顶中学等6所学校,15个高端社区,周边商圈密集,美食林立,配套繁华,方圆1里内常驻人口超过3万。

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考虑到13岁的尴尬楼龄、迫切的公共住宅需求、拆除重建的高成本对租金增幅的压力,政府最终确定了综合整治的改造方向,在保有原有结构框架的基础上,升级配套功能设施,优化产业机构,美化外立面,在紧贴潮流的外表修饰下依旧是最地道的深圳味道。

综合整治的最大阻力是统建楼“非正规”的分散产权,对此政府创新采用了“政府+企业+村集体”的推进机制,即政府统筹,企业推进,村集体配合——由村集体统一管理产权。

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因为是非正式的产权,水围集团有限公司以10年长租的形式获得物业的整体使用权,经过半年的持续沟通,海内外百余户业主的长期协商,获得了33栋楼的统一管理权。并将其中29栋以70元/平的价格转租给深业置业有限公司负责改造运营成“柠盟人才公寓”,最终深业将改造完成的公寓以150元/平的价格统一返租给政府,由政府补贴向人才企业统一配租,租金为75元/平。而非正式的产权问题也由政府背书,用“以函代证”的形式解决报批流程及消防安全等问题。

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※ 案例二:开平祖宅村景观厕所

开平塘口镇祖宅村景观厕所位于著名的华侨之乡,碉楼之乡开平市中部。紧邻世界文化遗产地自力村碉楼群,它拥有丰厚的碉楼文化,有许多游客慕名前来参观。碉楼将中国传统乡村建筑文化与西方建筑文化巧妙地融合在一起,是中国华侨文化的纪念丰碑和独特的世界建筑艺术。

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项目背后体现的是广东省特有的三旧改造(“旧城镇、旧厂房、旧村庄”)以及“三清三拆三整治”的政策,三改实际上是要进行基础设施改造升级,“三改”的特点是不仅仅进行外观的改造,其中内涵的人文精神也同时被重视,而危旧房、废弃猪牛栏及露天厕所茅房则都是“三拆”中要拆掉的对象。这个项目正是在这样的势潮中,通过原址重建改造的设计脱颖而出的一个。

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设计选址在祖宅村旧公厕原址,将旧公厕拆除后的旧材料进行重新利用,完成了旧公厕和旧材料的双重新生。

1-原厕所在村前,以前是人们玩耍休息的地方。

2-我们保留了厕所的框架,用一个大斜坡使其成为公共公园的一部分。

3-我们重复使用从原来的厕所留下来的材料,创造两个庭院来包围和保护厕所旁边的老树。

在建筑形态的设计中,设计选择了类地景化的处理,将卫生间部分功能区藏在一个供村民日常休闲娱乐,举办活动的大台阶之下,解决了公共厕所便利性与隐蔽性的矛盾关系。

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将旧公厕拆除后的材料重新利用,完成了旧公厕、旧材料的双重新生。

在建筑形态的设计中,选择了类地景化的处理,将卫生间功能区藏在供村民休闲娱乐,举办活动的大台阶之下,解决了公厕便利性与隐蔽性的矛盾。在材料的选择上,通过创造一种新的模数和秩序,将破碎之后失去模数,无法被使用的旧砖瓦利用起来,让旧材料以一种新的形式延续。统一模数的钢丝笼的使用,让笼子内的砖瓦有了自由的组织方式,斑驳的旧砖瓦就像一段历史片段,将这些片段重新组合。旧材料承载着场地过去的记忆,以一种碎片化的形式将它们放进新建筑。

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※ 案例三:东莞麻涌新基白房子民宿群

虽然是一个拥有80多年历史的古村落,但与江南地区的众多古村落的诗情画意不同,新基村中杂揉了不同时期建造的不同风格的建筑, 展示了整个村落发展演变的过程。

【新基村文化遗产保护与发展困境】

社区衰败,欠缺系统管理;资金投入不足,缺乏对居民区的合理引导。

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新旧共生—村落更新

新基村距离广州市区仅40分钟车程,距离东莞 市区仅50分钟车程,优越的地理区位,一定的历史文化背景,良好的自然环境,和整个东莞 市发展文化旅游产业的大背景吸引来了白房子民宿团队,白房子团队通过租赁村子里面荒废 破旧的,又有一定文化价值的老房子,将其改造更新,提升居住品质后以民宿形式出租, 形成一个开放式的,与当地村民共生共存的设计民宿集群。

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空间众筹—壁垒突破

这个立体的公共空间体系,将四栋房子彻底重构,由于桥对于平层公共空间的连通,整个组团的的空间划分边界从平面上的墙体和巷道彻底转变成剖面上的楼板。四栋房子融合成为一个房子。原本互相独立的屋面空间,通过桥的连成一体,形成以旧建筑屋面作为一个复杂地形,在这个肌理上生长出来的新建筑和新的公共空间。

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空中楼阁—老宅新生

天空之城组团的设计中,在下部建筑整体改动幅度不大的情况下,通过对屋面“棚屋”的再设计,在四栋建筑的屋顶分别植入了三个白房子,一个玻璃房子,再通过连桥将这些小房子连通,将屋面空间打造成一个叠加在老房子肌理之上的一片空中楼阁。

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04.为城市提供有价值的空间

城市是一个鲜活的生命体,城市更新是城市生命体永恒的状态和不变的主题。城市更新并非是一个新的题目,但凡城市存在,就一定处在不断的常态化活动中,城市活力正是在不断更新的过程中得到激发,从而显示出城市的生命活力。

城市更新的未来该怎么走?

城市发展进入城市更新的重要时期,由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重,从“有没有”转向“好不好”。将建设重点由房地产主导的增量建设,逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造,促进资本、土地等要素根据市场规律和国家发展需求进行优化再配置,从源头上促进经济发展方式转变。

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城市更新是城市永恒的主题。

更新是持续不断的,但也应是小规模渐进式的,是符合生命体发展规律的有机更新。城市不要破旧立新,而要推陈出新,城市的历史文化在持续的城市更新中得以延续并不断获得新的生命,城市的不断更新又让城市得到持续不断的生命活力,人类的城市文明从而得到不断发展与升华。

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